Yeni Normalleşme Planı Çerçevesinde Kat Malikleri Genel Kurulları Yapılabiliyor Mu ? 

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Maddesi'nde  “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğerböyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır” hükmüne göre Site ve apartman iş merkezi ve plazaların kat malikleri genel kurulları her yılın Ocak ayında yoğunlaşmaktadır.  Bu toplu yaşam alanlarının pek çoğunda Koronavirüs (Covid-19) pandemisi sürecinde kat malikleri genel kurullarını düzenleyebilecekleri sosyal mesafe ve uygun havalandırma koşullarına sahip toplantı alanları bulunmamakta veya kat maliklerinin yaş grubu nedeniyle sokağa çıkma kısıtlarının bulunması, pozitif vaka olmasından kaynaklı karantina da olunması nedeniyle katılamama gibi pek çok konu toplantı yapmaya engel teşkil etmekteydi. 


01.03.2021 tarihli kabine toplantısı sonrasında yayınlanan yerinde normalleşme planı çerçevesinde sivil toplum örgütleri, meslek odaları, kooperatifler ve benzeri kuruluşların ; düşük, orta ve yüksek riskli illerde katılımı 300 kişiye geçmemesi şartıyla yapılabilmesine izin verilmiştir. Yayınlanan bu planda Site ve apartman iş merkezi ve plazaların genel kurulları açıkça ifade edilmemiş olmamakla birlikte ve benzeri kuruluşlar ifadesi genel kurul yönetmeliğini dernekler kanunundan almış olan KMK hükümlerince yorumlandığında genel kurul yapmak konusunda herhangi bir engel kalmadığı anlaşılmaktadır. 
 
  
Koronavirüs (Covid-19) pandemisi başlangıcından bu yana yayınlanan kanun ve kararlar çerçevesinde genel kurulların yapılmaması yönündeki genel görüşümüz aynı olup, pandemide  gelinen nokta son yayınlanan Sağlık ve İçişleri Bakanlıklarının ilgili yazıları, İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile önümüzdeki süreçte site ve apartman yönetimleri için yapılması gerekenler aşağıdaki gibidir.
 
  
 
1) 01.03.2021 tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinliklerin ile ilgili (Genel kurul toplantıları dahil)  ertelemeler  sona erdirilmiş olup, bu kapsamda geçmiş dönem yönetim ve denetim kurullarının ibrası gelecek dönem işletme projesinin kabulü gibi gündemleri görüşmek üzere Turuncu (Yüksek Riskli ) bölgede yer alan site apartman iş merkezi plaza yönetimleri;genel kurul çağrısına çıkma usullerine göre en az 15 (onbeş ) gün sonraya tarih atanması kuralı gereğince mutlaka gündem maddesine yerinde normalleşme kuralları sebebiyle şehrin statüsünün Kırmızı ( çok yüksek riskli ) bölge olarak değişmesi durumunda toplantının iptal olabileceğini yazmalıdırlar. 
 
2) Site ve apartman iş merkezi ve plazaların kat malikleri genel kurulları yapılması esnasında Covid 19 pandemisi ile mücadele kapsamında gerekli bütün tedbirlerin alınması aynen devam etmektedir.
 
3) Yönetimin ve denetimin ibrası, yeni dönem yönetim ve denetim seçimi, yeni dönem işletme projesi, genel nizam intizam süreçleri içinde ciddi aksaklıklar veya Anagayrimenkulün ve kat maliklerinin menfaati için gerekli olan gündemler dışında toplantıyı uzatmamak adına tüm kat malikleri özverili davranmalıdır.
 

KONTROLLÜ NORMALLEŞME SÜRECİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER:

a) Temizlik, maske kullanımı ve sosyal mesafe kurallarının uygulanması

1593 sayılı ''Umumi Hıfzısıhha Kanunu''; gereğince sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınması şartı ile site, apartman, iş merkezi ve plazalarda (Toplu yapı) Kat Malikleri Genel Kurulları yapılabilir. Ancak Kat Malikleri Genel Kurulu’nın gerçeklemesi sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınması koşulunun yanı sıra illerde 100.000 bin nüfusa düşen vaka sayısı koşuluna da bağlıdır. Düşük Riskli (mavi), Orta Riskli (Sarı), Yüksek Riskli (Turuncu) ve Çok Yüksek Riskli (Kırmızı) ile ifade edilmiş risk gruplarından düşük, orta ve yüksek risk grubu alanındaki illerde belirtilen tedbirler kapsamında genel kurul yapılabilir.

Kat malikleri genel kurulunda sosyal mesafe, temizlik (hijyen) ve maske kullanımının sağlanması ve koronavirüs pozitif kişilerin kaydının görüntülenebildiği HES Kodu ibrazı zorunluluğunun şu an için yalnızca kamu daireleri, AVM’ler ve özel güvenlik görevlisi istihdamı bulunan anagayrimenkullerde bulunması durumu düşünüldüğünde; kat malikleri kurulu için toplantı öncesi özel güvenlik görevlisi temini yapılacaksa ve gerekli sorgulama yapıldıktan sonra herhangi bir olumsuzluğa rastlanmayan kat maliki, site sakini ve/veya vekilinin salona girişi sağlanacaksa genel kurullar yapılabilir. Kurulların yapılacağı salonun;  tavan yüksekliğinin minimum 2,5 metre, katılımcılar arası mesafenin 2 metre esas alınması, dolayısı ile 4 m2 başına bir katılımcının düşeceği geniş salonların tercih edilmesi, salonun gerekli havalandırma şartlarının sağlanması, tercihen pencereli salonlarda pencerelerin açılması bu mümkün değilse iklimlendirme sistemlerinin taze hava verebildiği yapan salonların tercih edilmesi gereklidir.  Örneğin 300 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde fiili olarak 100 kat maliki genel kurullara katılıyorsa bu durumda 100 kişi x 4m2 hesabı ile en az 400 metrekarelik bir salon tercih edilmelidir. Ayrıca yapılacak genel kurullardanüfusun 300 kişiyi geçmemesine dikkat edilmelidir. Bu şartlar sağlanıyorsa kat malikleri genel kurulu yapılabilir.

b) Evlerde/kapıcı dairelerinde toplantı yasağına uyulması durumu: 
 
Kış mevsiminin gelmesi nedeniyle kapalı alanlarda daha çok vakit geçirdiğimiz bu dönemde genel kurulların virüsün bulaşma/yayılım hızını artırabileceği göz önüne alındığında evlerde veya yeterli büyüklükte olmayan kapalı alanlarda genel kurul yapılmaması ( mevlid, gün toplantısı, yılbaşı kutlaması gibi etkinliklere ve evlere misafir kabul edilmesi yasak kapsamı dahilindeyken) evlerde, apartman bodrumlarında, kapıcı dairelerinde  Site apartman iş merkezi ve plazalar gibi toplu yapılarda Kat Malikleri Genel Kurulları yapılmamalıdır ancak uygun alanlar (yeterli büyüklükteki toplantı salonları veya açık alanlarda ) gerekli tedbirler kapsamında kat malikleri genel kurulu yapılabilir.

c) Sokağa çıkma kısıtlaması saatleri ve genel kısıtlaması bulunan yaş grupları durumu:

 Site, apartman, iş merkezi ve plazalarda Anagayrimenkulün en yüksek yönetim organı olan Kat Malikleri Genel Kurullarında her bir kat malikinin katılımı önemlidir. Eğer bu yasağa dahil olacak durumda kat malikleri çoğunluktaysa (kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) kat malikleri genel kurulları kısıtlamaların olduğu gün ve saatlerde yapılmamalıdır. Ancak sokağa çıkma kısıtlamasının olmadığı zaman aralıklarında kat malikleri genel kurulu yapılabilir.

d) Şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu durumlar: 

Koronavirüs ile mücadele kapsamında salgının yayılmasını önlemek amacı ile şehirler arası yolculuklarda dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Kat maliklerinden şehir dışında olanlar için bulundukları ilin salgın riski oranına bakmalarında ve ona göre hareket etmelerinde fayda vardır. Eğer ki kat maliklerinden çok yüksek riskli (kırmızı ) illerde bulunan olur ise kat malikinin genel kurula katılamaması durumunda genel kurul gündemleri hakkında görüşlerini belirtmek üzere vekaleten temsil seçeneğini kullanabilirler. Kat malikleri için tüm bu koşulların sağlanması ile kat malikleri genel kurulu yapılabilir.

e) Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulları şartlarına uyulması durumu: 
Olağanüstü bir dönemde olunsa da kat malikleri genel kurulları için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun genel kurullara ve yönetim planlarına ilişkin olarak koyduğu 28, 29, 30, 31, 32, 34, 41,42, 43, 69 ve 71. Maddelerine uyulması gereklidir. Genel kurul ilanı şekli, kurul çağrısı, kurulun tebliği, kurulun gündemi, denetim kurulu raporu, toplantı yeter sayıları ve karar yeter sayıları açısından bir değişiklik yoktur. Bu şartlar sağlandığı takdirde kat malikleri genel kurulu yapılabilir.

Özetle koronavirüs ile mücadele kapsamında alınan tedbirlerin bölgesel ve bireysel içerikleri nedeni ile herhangi bir otoritenin aldığı kararın bizi virüs bulaş riskinden korumayacağı göz önünde bulundurularak kat malikleri genel kurullarının yapılmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

Yazarlar ; 

Hüseyin TAN - GENEL MÜDÜR
Ecehan MERTOĞLU - ŞEHİR PLANCISI