Yönetimlerin Tebligat Yapma Sorumlulukları
Site yönetimlerinin başlıca problemlerinden biri, ikameti anagayrimenkulde olmayan kat maliklerine olağan ya da olağanüstü genel kurul kararlarının, genel kurul çağrı ilamlarının veya ilgili ödnem işletme projelerinin (bütçe, yatırım projesi vs) nasıl tebliğ edileceği konusudur. Burada bakmamız gereken yer, Kat Mülkiyeti Kanunu değildir. Bu durumda 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Madde -1 ‘dir. İlgili madde bize konuyu şu şekilde uygulamayı emreder;
Bağımsız bölüm sahiplerine tebligat nasıl yapılır:
Ek Madde 1 – Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulandığı hallerde, anagayrimenkulde oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Apartman/site yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.
Bağımsız bölüm kat malikinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulunan ilan tahtasına asılır.
Bağımsız bölümde fiilen ikamet edene bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.
Tebligat Kanunu'nun ilgili maddesiyle amaçlanan nedir ?
“Kat mülkiyeti kanununa tabi tutulan Apartman/sitelerde yöneticilerin en büyük sorunu bağımsız alan kat maliklerinin iletişim bilgilerine ulaşamayışıdır. Kanun koyucu burada sorumluluğu yönetimler ile birlikte kat maliklerine paylaştırmıştır. Anagayrimenkulde ikamet etmeyen kat maliki de mülkü ile ilgili olarak anagayrimenkulde mesul olduğu bakım onarım elektrik su vb enerji sarfiyatları bahçe bakımı ve diğer mekanik bakımlar gibi hususlar ile ilgili giderlere katılım için gerekli olan gider avanslarını ödemekle yükümlüdür. fakat bazı durumlarda yönetimler bu kişilere ulaşmakta problem yaşamaktadır. Tebligat kanunu bu ek madde ile kat malikini bu vb konular ile ilgili bilgi alma hakkını elde edebilmek için kendi tebligat adresini yönetim ile paylaşmayı zorunlu kılmıştır. Böylece tebligat yapma zorunluluğu olan yönetimler olası hukuki süreçleri işletirken çözümsüzlükten kurtulmuştur .”
Gerekçeden de anlaşılacağı üzere, bu düzenlemenin yapılmasındaki en önemli neden, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı durumlarda, site yönetimin tarafından alınan kararların, düzenlenen işletme projeleri ya da önem arz eden toplantı çağrı ilamlarına dair tebligatların yapılmasında yaşanan problemlerdir. Bağımsız bölümlerini (dairelerini/ofislerini) fiilen kullanmayan ve adreslerini, iletişim bilgilerini yönetime bildirmeyen kat malikleri, tebligatın geç yapılması ya da hiç yapılamaması sonucunda ortak giderlerin toplanamaması, işletme projelerinin tebliğ edilememesi nedeniyle KMK 20. madde gereğince uygulanabilen gecikme tazminatlarının işletilmesinde yaşanan sıkıntılar ve kat malikleri hakkında başlatılan icra takiplerinin geç sonuçlanması gibi sonuçlar oluşabilmektedir. Bu da yönetimin süreçlerinin işleyişinde ciddi sorunları beraberinde getirmektedir.
Tebligat Kanunu Ek 1 Madde, kat mülkiyetinin kanununun uygulandığı hallerde tebliğ usulüne ilişkin anlamlı kolaylıklar getirilmesi ve ilgili problemlerim giderilmesi amaçlanmıştır.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere, anagayrimenkulde ikamet etmeyen her bağımsız bölüm sahibi hizmet almasa da apartman ya da site yönetimine, genel kurul çağrı ilamları ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir ikamet adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu konulardaki tebligatlar, bağımsız bölüm sahibinin yönetime bildirdiği bu adrese yapılır.
Kat malikinin yönetime bildirdiği bir adres yoksa tebligat nasıl yapılmalıdır?
Bağımsız bölüm kat malikinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması durumundaysa bundan sonraki bütün tebligatlar, bu kişiye ait bağımsız bölümde, bir kira sözleşmesine bağlı olarak kiracı sıfatıyla oturana veya herhangi bir sözleşme ile bağlı olmadan fiilen oturan sakine elden imza karşılığı yapılabilir. Tebligatın bir örneği apartman girişinde ya da müsait bir noktada bulunan ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen ikamet edene bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm kat malikine yapılmış sayılır.
Tebligat Kanunu Ek 1 Madde, çok önemli bir boşluğu doldurmakla birlikte, eğer ilgili bağımsız bölümde fiilen kimse oturmuyorsa, ne yapılacağına ilişkin hüküm içermiyordu. Bununla bilrikte , daha sonra eklenen bir düzenleme sonrasında, bağımsız bölümde fiilen ikamet eden bulunmaması halinde ilan tahtasına asılan tebligat örnekleri bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılmıştır. İlan tahtasına tebligatın asılması site yönetim kurullarının veya başkaca kat malikinin bulunduğu bir tutanak ile gerçekleştirilmesi halinde mahkeme huzurunda ispat külfetini ortadan kaldıracağı aşikardır. Bununla birlikte, yine tüm çağrı ilamlarının, işletme projelerinin bağımsız bölümün bulunduğu adrese iadeli taahhütlü mektup ile gönderilmesi, iadai taahhütlerin arşivlenmesi, ilan tahtasına da tutanak eşliğinde bulunması yönetim süreçlerinin işleyişini kolaylaştıracaktır.
