KAT MALİKLERİ GENEL KURUL TOPLANTILARI COVID-19 NEDENİYLE ERTELENDİ Mİ ?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Maddesi'nde “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğerböyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır” hükmüne göre Site ve apartman iş merkezi ve plazaların kat malikleri genel kurulları her yılın Ocak ayında yoğunlaşmaktadır. Bu toplu yaşam alanlarının pek çoğunda Koronavirüs (Covid-19) pandemisi sürecinde kat malikleri genel kurullarını düzenleyebilecekleri sosyal mesafe ve uygun havalandırma koşullarına sahip toplantı alanları bulunmamakta veya kat maliklerinin yaş grubu nedeniyle sokağa çıkma kısıtlarının bulunması, pozitif vaka olmasından kaynaklı karantina da olunması nedeniyle katılamama gibi pek çok konu toplantı yapmaya engel teşkil etmekteydi.
01.03.2021 tarihli kabine toplantısı sonrasında yayınlanan yerinde normalleşme planı çerçevesinde sivil toplum örgütleri, meslek odaları, kooperatifler ve benzeri kuruluşların ; düşük, orta ve yüksek riskli illerde katılımı 300 kişiye geçmemesi ve her bir kişi için 8 m2 alan ayrılması şartıyla yapılabilmesine izin verilmişti. Bu durum 29.03.2021 tarihli kabine toplantısı sonrasında geri getirilen kısıtlamalar neticesinde değişmemiştir. Bu şartlarda genel kurulların nasıl yapılması gerektiği ile ilgili blog yazımız Yeni Normalleşme Planı Çerçevesinde Kat Malikleri Genel Kurulları Yapılabiliyor Mu ? için bu paragrafa tıklayınız.
Blogumuzun buradan sonraki kısmı kısıtlama dönemine ait bilgileri içermektedir.
Site ve apartman iş merkezi ve plazaların genel kurullarının Koronavirüs (Covid-19) pandemisi ile ilgili olarak yapılması gereken kat malikleri genel kurulları ve temsilciler kurullarının iptaline veya ertelendiğine dair ülke genelinde bir karar olmamasına rağmen; Site ve apartman iş merkezi ve plazaların Yönetici ve Yönetim Kurullarının yayınlanan kanunlar, genelgeler, yetkili makam yazıları emsal alındığında, kat malikleri genel kurullarını ve toplu yapılardaki temsilciler kurulu toplantılarını erteleyebilirler.
Mevcut yönetim ve yönetim kurullarının görevlerinin, yetkilerinin ve sorumluluklarının erteleme süresi bittiğinde yapılacak ilk genel kurula kadar devam etmesi halinde ve genel kurulların yazıdaki gerekçelere istinaden ertelenerek yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına dair görüşümüzü ifade ederiz. Bu yazımızda eğer genel kurul yapılması zorunluk haline gelmiş ise hangi hususlara dikkat edilmesi gerektiği de bulunmaktadır. Bu görüşümüz hukuki mütalaa olarak görülmemelidir.
Koronavirüs (Covid-19) pandemisi başlangıcından bu yana yayınlanan kanun ve kararlar çerçevesinde genel kurulların yapılmaması yönündeki genel görüşümüz aynı olup, pandemide gelinen nokta son yayınlanan Sağlık ve İçişleri Bakanlıklarının ilgili yazıları, İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile önümüzdeki süreçte site ve apartman yönetimleri için yapılması gerekenler aşağıdaki gibidir.
1) 01.03.2021 tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinliklerin ile ilgili (Genel kurul toplantıları dahil) ertelemeler kapsamı genişletilmiş olup, ancak sadece tüzel kişiliği olanlar site apartman iş merkezi plazalar için yapılmıştır. Tüzel kişiliği olmayan Site ve Apartman Kat Malikleri Kurulları için ülke genelinde bir erteleme söz konusu değildir.
Ne yazık ki kanun koyucu ve yürütme makamı onlarca, yüzlerce, binlerce bireyin yaşadığı toplu yaşam alanlarını gözünden kaçırmaya ve kanuni düzenleme yapmamaya devam etmektedir. Her türlü toplantı, etkinlik, mevlid, yılbaşı kutlaması ve hatta evlerde misafirlik, gün toplantıları yasak iken tüzel kişiliği olmayan Site ve apartman iş merkezi ve plazalarda Kat Malikleri Kurulu yasak değildir.
2) Site ve apartman iş merkezi ve plazaların “Yönetimlerin Banka yetkileri” gibi özel ve tüzel kişiliklerin, kamu tüzel kişiliklerin uygulamaları “doğal afet ve salgın dönemi” çerçevesinde çözüme kavuşturulabilir. Bunun için sona eren banka yetkileri için ilgili bankaların genel müdürlüklerine durumu izah eden bir dilekçe ile genel kuurl yapmaya müsait zamana kadar geçici olarak yetkilerin devamı talep edilebilir. Bu durumda bir zorunluluk yoksa “dünyanın ve ülkenin olağanüstü şartları gereği” kat malikleri kurulları ertelenebilir. Anagayrimenkul kat maliklerinin genel kurulun yapılmamasına yönelik gelebilecek itiraz, girişimler ve sulh mahkemelerine başvurularak “yöneticinin genel kurulun yapılmamasına yönelik olan girişimleri” açıkça o anagayrimenkul yöneticisi veya yönetim kurulunun bir “kötü niyeti” bulunmuyorsa sorun haline gelmeyecektir. Önemli olan yöneticilerin ve yönetim kurulu üyelerinin yönetim süreçleri konusunda bir çekincelerinin olmaması gerekir. İhtiyaç yoksa kat malikleri genel kurulları ertelenebilir.
3) Genel yönetim süreçleri içinde ciddi bir aksaklık nedeniyle veya Anagayrimenkulün ve kat maliklerinin menfaati için kat malikleri olağan Genel Kurul yapma zorunluluğu bulunuyorsa; ülke genelinde kesin bir yasak olmadığından öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları incelenmelidir. Örneğin Apartman ve Site (Toplu Yapı) Kat Malikleri Kurullarının Ankara ilinde 01.03.2021 tarihine kadar, İstanbul ilinde Küçükçekmece ve Başakşehir ilçerinde Aralık 2020 ayı sonuna kadar ertelenmesi kararı bulunmaktadır. Bu tür kararların alınmadığı il veya ilçelerde kat malikleri genel kurullarının yapılmasına dair hukuki olarak engel bulunmamaktadır.
4) Koranavirüs (Covid-19) Pandemisi ile mücadele bölgesel bazlı olarak yürütüldüğünden bu tarihten itibaren ülke genelinde bir karar alınmadığı sürece Site apartman iş merkezi ve plazalarda (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurulunun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır.
Bu konuda ertelemeye dair anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları da yoksa kurul yapmadan önce İlçe Kaymakamlığı'ndan görüş almanız gereklidir. Bu görüşler ülke çapında yönetimlerimiz ve profesyonel yönetim şirketleri yaparsa genel bir karar alınması mümkün olabilir. Görüş alırken yazımızda aşağıda belirtilmiş olan örnek kararları dilekçe ile kaymakamlıklara yazı ekinde bildirebilirsiniz. İlçe Kaymakamlıkları “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu” 27. ve 72. Maddelerince görüş yazısı ve kararlarının ivedilikle alınması, uygulamalarda herhangi bir aksaklığa izin verilmemesi ve mağduriyetlere neden olunmaması konusunda İçişleri Bakanlığı tarafından bilgilendirilmişlerdir. Bu doğrultuda İlçe Kaymakamlığı'ndan Kat Malikleri Kurulunun yapılabileceğine dair bir görüş alınırsa ihtiyacınız dahilinde kat malikleri genel kurullarınızı gerçekleştirebilirsiniz.
5) Bununla birlikte lat malikleri genel kurullarınızı gerçekleştirirken T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20077 sayılı ": Yeni Kısıtlama ve Tedbirler” ile 30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20076 sayılı ": Sokağa Çıkma Kısıtlamaları” konulu yazıları içeriğinde bulunan gerekçelere bölgenizde herhangi bir yasak ve sınırlama yoksa da uyulması, aşağıda yazılan Genel Sağlık tedbirleri ve kat maliklerinin katılabileceği bir zamanda kurulların planlanması ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunundaki olağan ve olağanüstü genel kurul toplantı katılım yeter sayısı gibi şartlarının sağlanması gereklidir.
a) Temizlik, maske kullanımı ve sosyal mesafe kurallarının uygulanması
1593 sayılı "Umumi Hıfzısıhha Kanunu" gereğince sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınmasının mümkün olmadığı düşünüldüğünde Site apartman iş merkezi ve plazalarda (Toplu yapı) Kat Malikleri Genel Kurulları yapılmamalıdır.
Kat malikleri genel kurulunda sosyal mesafe, temizlik (hijyen) ve maske kullanımının sağlanmasının mümkün olamayacağı ve koronavirüs pozitif kişilerin kaydının görüntülenebildiği HES Kodu ibrazı zorunluluğunun şu an için yalnızca kamu daireleri, AVM’ler ve özel güvenlik görevlisi istihdamı bulunan anagayrimenkullerde bulunması durumu düşünüldüğünde; kat malikleri kurulu için toplantı öncesi özel güvenlik görevlisi temini yapılamayacaksa ve gerekli sorgulama yapıldıktan sonra herhangi bir olumsuzluğa rastlanmayan kat maliki, site sakini ve/veya vekilinin salona girişi sağlanamayacaksa genel kurullar yapılmamalıdır.
Kurulların yapılacağı salonun; tavan yüksekliğinin minimum 2,5 metre, katılımcılar arası mesafenin 2 metre esas alınması, dolayısı ile 4 m2 başına bir katılımcının düşeceği geniş salonların tercih edilmesi, salonun gerekli havalandırma şartlarının sağlanması, tercihen pencereli salonlarda pencerelerin açılması bu mümkün değilse iklimlendirme sistemlerinin taze hava verebildiği yapan salonların tercih edilmesi gereklidir. Örneğin 300 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde fiili olarak 100 kat maliki genel kurullara katılıyorsa bu durumda 100 kişi x 4 m2 hesabı ile en az 400 metrekarelik bir salon tercih edilmelidir.
Bu şartlar sağlanamıyorsa kat malikleri genel kurulu yapılmamalıdır.
b) Evlerde/kapıcı dairelerinde toplantı yasağına uyulması durumu:
Kış mevsiminin gelmesi nedeniyle kapalı alanlarda daha çok vakit geçirdiğimiz bu dönemde genel kurulların virüsün bulaşma/yayılım hızını artırabileceği göz önüne alındığında evlerde veya yeterli büyüklükte olmayan kapalı alanlarda genel kurul yapılmaması ( mevlid, gün toplantısı, yılbaşı kutlaması gibi etkinliklere ve evlere misafir kabul edilmesi yasak kapsamı dahilindeyken) evlerde, apartman bodrumlarında, kapıcı dairelerinde Site apartman iş merkezi ve plazalar gibi toplu yapılarda Kat Malikleri Genel Kurulları yapılmamalıdır.
c) Sokağa çıkma kısıtlaması saatleri ve genel kısıtlaması bulunan yaş grupları durumu:
Site apartman iş merkezi ve plazalarda Anagayrimenkulün en yüksek yönetim organı olan) Kat Malikleri Genel Kurullarında her bir kat malikinin katılımı önemlidir. Eğer bu yasağa dahil olacak durumda kat malikleri çoğunluktaysa (kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) kat malikleri genel kurulları kısıtlamaların olduğu gün ve saatlerde yapılmamalıdır.
d) Şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu durumlar:
Konaravirüs ile mücadele kapsamında salgının yayılmasını önlemek amacı ile şehirler arası ve ülkeler arası seyahat kısıtlamasının olduğu, programlı olmayan bir veya bir kaç gün önce ilan edilebilen sokağa çıkma kısıtlamalarının olduğu ve kısıtlamaların devam ettiği tarihlerde önceden ilan edilmiş olsa da genel kurula katılımının mümkün olamayacağı düşünüldüğünde (kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) ilan edilen bu kat malikleri genel kurullar ertelenmelidir.
e) Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulları şartlarına uyulması durumu:
Olağanüstü bir dönemde olunsa da kat malikleri genel kurulları için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun genel kurullara ve yönetim planlarına ilişkin olarak koyduğu 28, 29, 30, 31, 32, 34, 41, 42, 43, 69 ve 71. Maddelerine uyulması gereklidir. Genel kurul ilanı şekli, kurul çağrısı, kurulun tebliği, kurulun gündemi, denetim kurulu raporu, toplantı yeter sayıları ve karar yeter sayıları açısından bir değişiklik yoktur. Bu şartlar sağlanamıyorsa kat malikleri genel kurullar ertelenmelidir.
f) Tercihen sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi durumu :
Yukarı da belirtlilen tüm şartlar ne kadar sağlanırsa sağlansın kat malikleri genel kurullarına katılım virüs bulaş riski korkusu nedeniyleile düşük olacaktır. Bu sebeple ilgili 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun karar yeter sayılarına uygun hareket edilmesi gerekir.
Kat mülkiyeti kanunun 32 (Genel Kararlar), 37 (İşletme Projesi'nin Yapılması) ve 39. (Yöneticinin Hesap Vermesi) maddelerde toplantıya katılanların salt çoğunluğu (Ne kadar az kişi katılırsa katılsın) yeterlidir.
Bununla birlikte Kat mülkiyeti kanunun19. (Ortak Alanlarda İnşaat), 24. (Yasak İşler), 25. (Kat Mülkiyetinin Devri), 28. (Yönetim Planının Değiştirilmesi), 30. (İlk Toplantı Nisabı), 34. ve 71. (Yönetici ve/veya Yönetim Kurulu Seçimi), 41. ve 71. (Denetçi ve/veya Denetim Kurulu'nun Atanması), 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler ile Yatırım Kararı), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), 44. (Ruhsat Projesi'nin Değiştirilmesini gerektiren ilaveler veya İşler) , 45. (Temliki Tasarruf İşleri ve Ortak Alanların Kiralanması vs), Geçici 2. Madde (Toplu Yapıya Geçiş) maddelerindeki kararlar; yeter sayı içerdiğinden gündeme bu konuların alınması ihtilafa, itirazlara ve genel kurulun toplantısının ilgili kararlarının iptaline kadar gidecek bir süreci başlatabilir.
Çok zorunlu hallerde bu kararlar alınabileceği gibi Ek Madde 5 (Hatalı Bağımsız Bölüm Numaralarının değiştirilmesi), özellikle hasarlı yapıların yıkım kararı idarece süreye bağlandığından kentsel dönüşüme ilişkin kararlar Geçici 4. Madde (Kat İrtifakına Geçiş) ve yine 44. Maddeler uygulanabilir.
Özetle anagayrimenkulün ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderler ve genel giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kararları, ortak gider ve avans payları (aidat) kararları, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler veya gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına mağduriyetine sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için genel kurullar toplanabilir.
Kat malikleri kurullara katılmıyor düşüncesi ile bu arada yatırım gerektiren, pahalı, lüks işleri muhalefet olmadan karara bağlayalım şeklinde bir yönetici veya yönetim kurulu düşüncesi Medeni Kanun 2. Maddesi'ndeki iyi niyet ve dürüstlük kuralı ile bağdaşmamaktadır, “Her vatandaş, haklarını ve yetkilerini kullanırken, borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın veya yetkinin açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." İşletme projesinde Bütçe belirlerken ve kullanırken pandemi sebebi ile pek çok işletmede çalışan kat maliki ve kiracı veya sakinin zor durumda olabileceği olağanüstü durumda olduğumuzu yöneticiler olarak unutmamamız gerekir.
Yeter sayı ile saklı olan kararlarda eğer yeter sayı sağlanmışsa kararın iptali söz konusu değildir. Bununla birlikte kat maliklerinden sağlık sebepleri, kısıtlamalar veya virüs bulaş riski korkusu ile katılamayanlar ve yine aynı gerekçelerle vekalet veremeyenler olacağından yönetici ve yönetim kurulunun alınan kararlar ile ilgili olarak, kat mülkiyeti kanunundaki şartları yerine getirdiğini ispat etmesi külfeti bulunmaktadır.
Yeter sayı olmadan alınan kararların mahkeme tarafından iptali zor değildir. Özet olarak maddi ve manevi külfete sokacak kararların bu dönemde alınması doğru değildir.
Özetle koronavirüs ile mücadele kapsamında alınan tedbirlerin bölgesel ve bireysel içerikleri nedeni ile herhangi bir otoritenin aldığı kararın bizi virüs bulaş riskinden korumayacağı göz önünde bulundurulduğunda kat malikleri genel kurullarının ertelenmesi konusunda; iyi niyet çerçevesinde incelendiğinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
